【東京】「カーサ桜上水」マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築に 是正命令も 杉並区

1: 2017/04/24(月) 10:32:48.61 ID:CAP_USER9

東京都杉並区の大規模マンション敷地内に戸建て住宅が新築され、マンションが建築基準法の規定を満たさない違法建築となっていることが23日、分かった。

区は、強制的に建物の除却(撤去)などができる「是正命令」を出す可能性もあるとして戸建て用地を販売した業者とマンション住民に警告。
住民は「違法建築になると知りながら住宅を建てた」として不動産業者などに住宅の撤去などを求める訴訟を起こしている。

建築基準法は敷地に建てられる建物の延べ床面積(容積率)の上限を規定。マンションが建築確認の際に申請した敷地内に新たに住宅が建つと、土地の「二重使用」となり、
もともとあったマンションの方が容積率規制を満たさない違法建築となる。

◆駐車場として利用

このマンションは昭和46年建築の11階建て。訴状などによると、マンションの底地と周辺の計約3千平方メートルを敷地として建築確認を申請し、確認を受けた。
マンションの区分所有者は、底地の約1700平方メートルについて所有者と借地契約を締結。残る約1300平方メートルはマンション駐車場として利用されていた。

敷地全体の所有権を平成25年、不動産業者「フロンティアライフ」(東京都目黒区)が競売で取得。
その後、フロンティア側から駐車場部分を購入した不動産業者「グローバル・キャスト」(埼玉県所沢市)が住宅6棟の新築を計画し、建築確認を申請した。

区は26年1月、マンション管理組合とフロンティア社に対し、「住宅ができるとマンションが違法建築になる」として、駐車場部分を管理組合に売却するか賃貸借契約などを結ぶように文書で行政指導。
指定確認検査機関にも建築確認証の交付留保を指示した。

◆住民側が業者提訴

しかし、フロンティア社はグローバル社と合意の上、一旦売買契約を解除。
駐車場部分の所有権をフロンティア社のグループ会社に移転し、第三者からグローバル社が購入する形を取り、グローバル社が再び建築確認を申請。
駐車場部分の敷地で戸建てを建築すること自体は適法であるため、認められた。

一方で区は同年3月、管理組合とフロンティア社に対し、行政指導に従わなかったとしてマンションを適法な状態にするよう勧告。
従わなければ「是正命令を行う場合もある」としたが、戸建て6棟が完成した。現在、戸建てに入居者はいないという。

住民側は「行政指導などをくぐり抜け、住環境を侵害した」として、追加提訴も含め約120人が両社などを相手取り、
住宅の撤去などを求める訴えを起こし、うち最初に提訴した1人について28日に東京地裁で判決が言い渡される。

区建築課はこれまでの取材に「違法建築になるのを避けるため、文書や勧告などで対応してきた。
裁判の行方を注視したい」と説明。グローバル社は「訴訟外における質問への回答は差し控えたい」としている。
フロンティア社にも取材を申し込んだが、期限までに回答がなかった。

配信 4/24(月) 7:55配信

産経新聞
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170424-00000068-san-soci

反応まとめ

2: 2017/04/24(月) 10:35:24.34 ID:UL7+t1mn0
馬鹿な不動産屋だな

 

3: 2017/04/24(月) 10:35:26.60 ID:ZZBhWRNY0
タラタタッタ タッタタ ♪

 

4: 2017/04/24(月) 10:36:10.83 ID:vwoMulu90
土地を売った業者とマンション住民が悪い

 

6: 2017/04/24(月) 10:36:28.40 ID:fCeyOnWq0
定期借地権マンションの落とし穴かいな?

 

7: 2017/04/24(月) 10:38:57.35 ID:9CZTOSpJ0
>>6
定期じゃない普通の借地権
で底地の所有者が差し押さえくらって競売に
やっぱり所有権じゃないと危険が危ない

 

9: 2017/04/24(月) 10:40:46.90 ID:uCaK1HL90
フロンティアライフが敷地全体を管理組合に貸せば済んだ話
欲かいてこのざまです
マンション住民はご愁傷さまでした

 

11: 2017/04/24(月) 10:42:45.70 ID:cYi2kS2h0

>>1
要するに、事実上建ぺい率0%の土地を売ってたって事か
悪質だな

東京駅の建ぺい率を、隣接するオフィスビルに売ったって話を聞いたことが有るが
東京駅を無理に高層化したら、隣接ビルが建ぺい率違反の違法建築になるってことか
流石に、そっちはきっちりと契約書に明文化されてるだろうけど

 

100: 2017/04/24(月) 12:15:48.35 ID:k/JiCEkB0
>>11
それは容積率な

 

12: 2017/04/24(月) 10:43:28.26 ID:4y/WXWEA0
昭和46年って築50年近いやん
そんな年代の不適格物件は都内にいっぱいあるだろ
放置でいい

 

13: 2017/04/24(月) 10:44:26.58 ID:9CZTOSpJ0
しかし400坪の土地に6件の戸建て住宅なんて豪勢じゃのうw

 

99: 2017/04/24(月) 12:15:09.47 ID:Hm/V0hbj0
>>13
建ぺい率目一杯で建てて売って、
後で庭を分筆して、また新しいのを建てる予定だったんじゃね?

 

14: 2017/04/24(月) 10:44:38.46 ID:BapWAs7H0

>>1
区はとっとと違法建築物としてマンションを解体させろよ!

法律はキチンと守ってこその法律なんだから!

 

21: 2017/04/24(月) 10:47:51.58 ID:cYi2kS2h0

>>14
マンションは解体
マンションの住人にはフロンティアが金銭で保障

法に則れば、これがべき論かな

 

22: 2017/04/24(月) 10:49:51.54 ID:9CZTOSpJ0
>>21
そうならないように第三者を噛ませてる
悪いやっちゃで

 

27: 2017/04/24(月) 10:55:42.50 ID:U6CYfX0X0
>>21
フロンティアは善意の第三者だぞ、行政指導はマンションに対してだよ、で無ければ競売に掛ける時に瑕疵案件として明示されるから、、
マンションが落札しとけばイイだけで、競売に掛ける話は早い時期から知ってたはずなので 借地権が有れば任意売却で交渉できるよ、無いのは権利を主張出来ない契約なのかな、

 

38: 2017/04/24(月) 11:10:22.05 ID:cYi2kS2h0

>>27
3000平方メートル分の土地が必要なマンションに住んでて、1700平方メートルの契約しかしていなかったマンション側にも瑕疵が有るか

1300平方メートル分は契約もせず使っていて
地権者が手放したいと言い出した時に対応しなかったのは問題だな

マンション側は、駐車場以外の隣接地を買い上げて更地にし
マンションに必要な土地を確保してもいいわけだし

マンション住人頑張れ!(超他人事)

 

16: 2017/04/24(月) 10:46:03.98 ID:fCeyOnWq0
駐車場部分の土地も含めて一団の土地として借地契約しとけばこんな問題にならんかったってことか?
住民は看板いっぱい建てて戸建て部分の住民に精一杯の嫌がらせするしかないのか

 

91: 2017/04/24(月) 12:04:11.86 ID:SbV2sOgE0
>>16
住んではいない

 

25: 2017/04/24(月) 10:54:36.14 ID:6pj/yCzB0
よくわからないんだけど、
競売で土地を手放したのはマンションの人でいいの?

 

190: 2017/04/24(月) 16:51:42.83 ID:3XpltBZ90
>>25
違うよバカwww
「マンションの管理組合に土地を貸していた人が、借金かなんかが払えなくて競売になってしまった」だよ。

 

28: 2017/04/24(月) 10:56:04.64 ID:SxNev1370
なにこれ?
地上げ屋の新手の嫌がらせ?

 

29: 2017/04/24(月) 10:57:18.93 ID:fCeyOnWq0
>>28
こんなんするのは地上げ屋さんでしょうね

 

30: 2017/04/24(月) 10:57:58.37 ID:RwA3W8fp0
法は厳格に執行される事の為に存在する。情状はいっさい酌量されない。

 

32: 2017/04/24(月) 11:01:05.95 ID:uMDlHWzy0
>>30
とするとマンションが違法だから取り壊すことになるな

 

40: 2017/04/24(月) 11:12:24.74 ID:6pj/yCzB0
とりあえず、どこのマンションだよ
googleマップで確認したいんだよ

 

92: 2017/04/24(月) 12:05:04.64 ID:4y/WXWEA0
>>86に追加で、カーサ桜上水も条件一致してるわw
ここからはそれっぽい駐車場があるかとかで見るしかない

 

101: 2017/04/24(月) 12:15:55.26 ID:4y/WXWEA0
>>97
これで間違いないね
上から見たら、明らかにマンションの元駐車場っぽい所に同じようなミニ戸が6棟
その隣の空き地にマンションの入口が押しやられた格好になってる
マンションの奥側にも駐車場はあるけど、別のマンションの駐車場っぽい
中古物件サイト(suumo)では駐車場無しになってる

 

41: 2017/04/24(月) 11:12:26.96 ID:mPc8PbJw0
マンションの屋上に戸建てならロマン感ある

 

54: 2017/04/24(月) 11:24:42.91 ID:/eDowbjE0
こんなん
新築戸建て6棟取り壊し
その費用は企業側で、って話で終わりじゃん
この会社、なんのメリットがあって
こんな事しでかしたんだ?

 

56: 2017/04/24(月) 11:27:07.36 ID:Tlrs9OMK0

>マンションの区分所有者は、底地の約1700平方メートルについて所有者と借地契約を締結。
>残る約1300平方メートルはマンション駐車場として利用されていた。

で、この駐車場部分にマンションの区分所有者は、どんな権利を持っているの?
記事を書いた奴がバカだから、よく分からない。
全く権利が無いのに、この駐車場をマンションの敷地として、マンションの建築確認
の際に申請していたのなら、それはマンションが悪い。自業自得。

 

57: 2017/04/24(月) 11:27:35.72 ID:ZyfRLFEB0

よくよく読んでやっと気づいたら。
分譲の後で、土地が分けて売られちゃったのか。

地べた3000平米を買受けたフロンティアとしては
『1700平米については、今まで通りマンション住人に貸してある』
『残りの1300平米は、別業者に売り払った』
『貸してる土地は住人で好きに使っていいが、違法建築建てて困るなよ』
ってことか。

。。。住人が1300平米を、
買い取るか、
貸してくれって金を積むか
しかないような気がする。

 

60: 2017/04/24(月) 11:32:01.37 ID:vCP0dWJB0
>>57
一戸建て売ろうってんじゃなくてマンション住民を追い出したいんだろうな

 

75: 2017/04/24(月) 11:43:53.75 ID:ZyfRLFEB0

>>60
なるほど。それはありそう。

住人にマンション更地にしてもらえる話になるから
都合がいい話になりそうだわ。

 

59: 2017/04/24(月) 11:31:04.28 ID:rub1Cw890
その土地が無いと違法になるのに
売ってしまったマンション側の問題

 

61: 2017/04/24(月) 11:33:19.61 ID:vCP0dWJB0
>>59
借りてた地主が破産かなんかして土地を取られちゃって競売で買った会社が売っちゃったんだよ

 

72: 2017/04/24(月) 11:42:16.75 ID:LkMUIaty0
区分所有者にとっては恐ろしい話である
管理組合には事前に買い取り或いは賃貸の打診はあったんだろうか?
いきなり競売じゃのんびり暮らしてた住人には対応できんわなあ

 

76: 2017/04/24(月) 11:44:01.97 ID:OF4wO3mq0
これってフ社はマンション住人に建坪率を盾に高額で買い取り要求できるんじゃね?
第2の宇奈月温泉事件になりそうだな。

 

大審院は、「権利ノ濫用」という文言を判決文中で初めて用い、Xの請求(所有権の行使)は権利の濫用にあたるため認められない、として請求を棄却した。

すなわち、利用価値のない本件土地は原告(X)にとってなんら利益をもたらさないのに対し、請求を認めて引湯管を撤去すれば、宇奈月温泉と住民に致命的な損害を与えることになる。このような結果をもたらす所有権の行使に基づく請求は所有権の目的に反するものであり、権利の濫用であって権利行使が認められない、とした。(Wiki抜粋

78: 2017/04/24(月) 11:46:44.30 ID:GYE7QxoI0
>>76
明らかにそれが目的だろ

 

80: 2017/04/24(月) 11:47:59.77 ID:LkMUIaty0
>>76
多分それやったんだと思うよ
でも築50年近いマンションじゃとても管理組合の合意は取れないと思う
フ社はなんかやり方間違った気がする

 

77: 2017/04/24(月) 11:45:51.81 ID:Je2cxOza0
何度読んでもさっぱり意味わかんないw

 

84: 2017/04/24(月) 11:57:56.44 ID:U6CYfX0X0
>>77
ヒントは競売! 競売だと裁判所が権利関係を明示してくれるから複雑な権利関係じゃ無いことも分かる、落札価格も入札者も公平だしね
マンション底地も借り地だけど競売に掛けられたとは書いてない…地主が違う、フロンティアのマンション底地の地上げじゃない、
市はマンションに 買うか借りるかシロ とアドバイスしているから、買わなかったマンションが悪い…半世紀前の借地料から激上げな地代を掲示されて 借地権で突っ張れると思ったのかな、東京だと地代は100倍とか

 

93: 2017/04/24(月) 12:05:17.37 ID:TfDa/azR0

>>77

A(マンション住民)は、Bが所有している甲土地(3000平米)を借りて、
その甲地の一部(1700平米)の上にマンションを建て、残1300平米は
駐車場として使っていた。

その後、Bが所有していた甲地は競売にかけられ、C(フロンティア)が取得した。
Cは、甲地のうち、駐車場として使用していた1300平米をDに売却した。

Dは、その買い取った土地上に建物を建てた。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

以上によると、もともとのマンションは容積率を満たさなくなり、
違法建築になってしまう。

 

156: 2017/04/24(月) 14:07:44.86 ID:GSNR3YvA0
>>93
マンションの確認申請が敷地3000平方メートルで申請されてるならば、
駐車場部分1300平方メートルに建売6軒の確認申請を出そうとするならば、
マンションの確認申請に対して敷地変更届を出して1300平方メートルをマンション敷地から切り離さなければならないはずだ、
マンションの確認申請について変更届などを出せるのは管理組合になるんじゃないの?
また、1300平方メートルの建売6軒申請ならば都計法の開発許可申請の案件だろ?
開発許可申請でマンションの容積率問題がわかっていたなら許可は出ないだろううに、
いろいろわからん話ですね。

 

81: 2017/04/24(月) 11:52:46.09 ID:ZyfRLFEB0

宇奈月温泉の件だと、
売り付けようとした土地は、二束三文のどうでもいいところ
だったみたいだけども。

今回の件(1300平米)は
杉並の土地で家が立つような、
そもそ駐車場で平ら何だろうから
普通に使い道も価値もありそうだから
なかなか難しそう

 

88: 2017/04/24(月) 12:01:58.00 ID:8DBqphab0

フロンティア「マンションの駐車場潰して家建てるでー」
行政「違法だからだめ」

フロンティア「駐車場の土地売ったるでー」
グローバル「買い取った駐車場潰して家建てるでー」
行政「おk」

なんで後者だと通るのか理解できないんだが
行政も無能なんと違うか

 

105: 2017/04/24(月) 12:21:33.87 ID:ZyfRLFEB0

>>88
フロンティア「マンションの駐車場売り払うでー」
グローバル「買い取って家建てるでー」
行政「マンションが違法状態になるから、やめとけやー」
フ&グ「やっぱやめー」

フロンティア「マンションの駐車場売りは払うでー」
第三者「買ったでー」
第三者「土地売ったるでー」
グローバル「買い取った家建てるでー」
行政「おk」

第三者を挟むのが、肝なんかな。

 

116: 2017/04/24(月) 12:39:27.82 ID:8DBqphab0
>>105
それが法の抜け穴だとして
それが通るならマンションが違法建築になるのおかしくね?

 

117: 2017/04/24(月) 12:42:10.34 ID:sBYvM8Qu0
>>105
悪意の第三者なんだけどな

 

130: 2017/04/24(月) 12:59:52.94 ID:iJ4cdHik0

>>105
土地を売ること自体は問題ない
その土地に家が建つとマンションに問題が発生する

最初はフロンティアがマンションと建築用の土地売却の両方に関与しているので困るでしょと指導された
なので フロンティアは第三者に売る
第三者が建築するとこに売る
第三者はフロンティア(マンション)が困っても関係ない立場なので指導する相手がいなくなった

フロンティアは困った振りをする?本音はマンション潰したいということでしょうか?

 

94: 2017/04/24(月) 12:06:32.31 ID:pZYg4WpP0
所有権移転登記を一発余分にかましてる
確かに法的には問題ないが
売れなきゃ丸赤字

 

98: 2017/04/24(月) 12:09:13.97 ID:dPrA35AM0
>>94
いわくつきってことで安く買えれば、後で高く売れるかもしれないから投機としてはありかもね
済む気にはならんが

 

96: 2017/04/24(月) 12:08:36.43 ID:TfDa/azR0

悪質な不動産業者だとおもうが、

マンション住民側が敗訴する可能性はあるな。

 

103: 2017/04/24(月) 12:19:10.53 ID:dW06W0os0
マンション住民は売却する時、売りにくいだろうな。
そりゃ提訴も当然だわ。

 

104: 2017/04/24(月) 12:20:07.96 ID:qaBay7oS0
>敷地全体の所有権を平成25年、不動産業者「フロンティアライフ」(東京都目黒区)が競売で取得。
敷地の所有者がどういう経緯か住人じゃないのか

 

118: 2017/04/24(月) 12:42:35.09 ID:nqqfIkmv0
マンションの管理組合は狙われている
修繕積立金不足を理由に土地売り飛ばしたり建替え決議したりできるからね
下手すれば丸ごと証券化して売却して実質的に賃貸住宅になる可能性もある
そうか国交省と自治体のタッグによるマンション政策は怖いよ
管理組合乗っ取り屋に次から次へと建替えさせることもできる時代になるよ

 

123: 2017/04/24(月) 12:48:37.76 ID:817STnGV0

計画道路(計画決定段階)に面してマンションを建てる
計画道路が事業決定して、自治体が道路用地を買収する
マンションの敷地が減って違法状態になる。

これと同じ状況

 

153: 2017/04/24(月) 14:04:39.30 ID:eh3Vv7/Z0

こういうのに限らず最近の量産型住宅(建売)の建蔽率やってどうなってるの?
ってくらい家と家の隙間が開いてないのが多いけど大丈夫なんか

人一人入れない隙間しか開いてなくて火事になったら貰い火必須
消防法に引っかからないの?

昭和の長屋レベルの密着度

 

157: 2017/04/24(月) 14:08:03.67 ID:lUNHTV+N0
>>153
建築確認申請通ってるから、まあ建ぺい率違反はやってねえと思うけどね。
ぎゅうぎゅう詰めだよね。

 

181: 2017/04/24(月) 16:24:49.90 ID:fd2BQVyU0

現場はこれ
https://goo.gl/maps/YRSGRsh93pF2

で、ちょっと登記簿見てみた。
昭和46年築の分譲マンション。敷地利用権は未登記賃借権。
敷地は何筆かに別れてるが、駐車場になってた部分は別筆。
したがって駐車場部分には(建物登記による)賃借権の対抗力が発生していない。
駐車場部分は所有権が転々。売買は賃貸を破るの原則で、土地転得者の勝ち。

 

187: 2017/04/24(月) 16:38:15.91 ID:7voEHJ7I0
>>181
なるほど
登記上の筆に必ずしも限定されないという見解もあるけど
学説レベルだからな
権利濫用とかの主張なのかね
まあ判決出るならすぐわかるか

 

194: 2017/04/24(月) 17:05:43.16 ID:UaNzESn30

>>181
建築が昭和46年ってことは、賃借がどういう契約になってようが、
そろそろ建て替え、もしくは定期借地ならサラ地に戻すような時期よね。

それを狙って駐車場部分を取得したなら、
裁判してるうちに業者側の完全勝利になりそうな気がする。
いずれにせよ、マンション住人と生き馬の目を抜く競売落札者とじゃ
はなから勝負にならん。

 

196: 2017/04/24(月) 17:16:10.38 ID:fd2BQVyU0

>>194
昭和46年に定期借地の制度は無い。借地借家法も旧法。
おそらく当初は旧法の借地契約であったと想像。
いずれにせよ賃借権が未登記で地上建物もない以上、
平成25年の競売で賃借権消滅。

それを奇禍として駐車場部分を分離して転売してる。
単純法律論では不動産業者の勝ちだが、裁判所なら
適当な理屈をつけて、マンション側勝たせるかも。

 

200: 2017/04/24(月) 17:18:18.86 ID:az/Jad1p0
>>194
昭和46年以前の建築基準法から
現行法だと共有部分の緩和ができる大幅な制限緩和があったな
業者は建蔽率容積率は合法的にできるつもりでやってたが
その他避難経路の確保やらでヘタうったかもしれん

 

205: 2017/04/24(月) 17:35:43.13 ID:5q1fhkz9O
>>194うちんちこのマンションと同じ昭和46年製戸建て
廊下の床がミシミシいう以外は結構使える
簡単に建て替えがーと言わないで
ただ昔の耐震基準だからそれが気がかり

 

191: 2017/04/24(月) 16:52:27.96 ID:go8uRMcM0
この戸建てグーグルマップで確認したけど、最近よくあるタイプの作りだが狭いし
背後にマンションがどーんとある立地も最悪だな

 

201: 2017/04/24(月) 17:21:49.39 ID:fcxDHgNC0
違法建築でも強制執行で取壊しされる訳じゃないし

 

207: 2017/04/24(月) 17:46:17.19 ID:1pkDdveJ0
>>201
最悪、行政代執行で取り壊しも可能性あるが、
ただこの場合、取り壊されるべきはマンションなのか後からできた戸建てなのか。

 

208: 2017/04/24(月) 18:09:48.95 ID:UIqffLch0

>>207
違法なのは、マンションなので
マンションを崩す話にしかならない予感。

戸建ての方は、正直余裕ある建物ぽい?

 

210: 2017/04/24(月) 18:47:43.26 ID:z6RmDMTx0

土地を持っていたフロンティアが
売っちゃえば、マンションが成り立たないことを知ってはいたのだろうが、
「だから、フロンティアが損を抱えてでも、駐車場分を更地で維持する義務があったか」
が、争点なんじゃないかしら。

常識的な金額で、管理組合が
買い取るなり、借用するなりが
いい落としどころだったのだろうが。。。。
(どうせ住人側が突っぱねたんだろうなあ、とは推測

 

212: 2017/04/24(月) 19:14:20.35 ID:U6CYfX0X0
>>210
競売に出されたんだよ、其の前に裁判所か管財人から任意での買い取りの話が出てたはずだよ、
駐車場だから車を停めてたはずなんだが その車は何処へ行ったんだろ、ジジババばかりで車に乗らないから駐車場は要らない 程度の浅慮だったのかな、

 

211: 2017/04/24(月) 18:59:06.95 ID:M5CZKx0S0
いいな、この戸建買って賃貸にしたら儲かりそう。

当サイトの不適切な報道について

→謝罪記事はこちら

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暮らし・習慣

【米悲報】NYさん、地価暴騰でワンルームの家賃14万に 若者たちはカプセルホテルに月9万で暮らす羽目に
1: ガーディス ★ 2020/01/03(金) 12:09:48.33 ID:gdTwKIIS9 2020年1月2日 11:30 【1月2日 AFP】ケイ・ウィルソン(Kay Wilson)さんは1か月前、米カリフォルニア州ロサンゼルスに引っ越してきた。だが、ペンシルベニア州で住んでいた居心地のいいワンルームのアパートに支払っていた家賃では、広さ2.9平方メートルの箱のような住まいしか借りられなかった。  ウィルソンさんの新居は、日本のカプセルホテルから着想を得たカプセルシェアハウスだ。  このシェアハウスは創業から3年になる米企業「UP(st)ART」のもので、手頃な家賃で住める場所を必要としているアーティスト志望の若者をターゲットにしている。  各部屋には最大六つのカプセルが設置されており、カプセル内にはシングルベッド、洋服掛け、靴などを入れる収納ボックスが数個、換気口が設置されている。  1か月税込みで約800ドル(約8万7000円)という家賃は決して安くはない。だが、ウィルソンさんは、「自分一人ではワンルームアパートの家賃を払えない。絶

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