【マンションの”奇跡”】老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同

1: 田杉山脈 ★ 2018/12/02(日) 18:24:35.40 ID:CAP_USER

都市部を中心に「マンション老朽化」の波が押し寄せている。建て替えに成功した物件がある一方、必要な修繕すら進まないケースも。放置すれば防災面などで地域社会にも影響が出かねないとの危機感から、対策を強めている自治体もある。

「建て替えられたのは、奇跡のようだ」

東京都八王子市の住宅街に今年3月に完成した真新しいマンション「レーベン多摩センターBeaut(ビュート)」(12階建て1棟・239戸)は、1976年築の「多摩ニュータウン松が谷団地」(5階建て3棟・80戸)を、住民たちが建て替えた。中心的な役割を果たした小櫃(おびつ)健司さん(77)は、感慨深げに振り返る。

団地の住戸は3DK・約50平方メートルで、当初の入居者は大半が30~40代のファミリー層だった。定期的に大規模修繕をしてきたが、築30年を過ぎたころから老朽化が目立ち始めた。外壁のヒビに加え、ベランダのコンクリートの一部が落下したことも。住民が高齢化し、エレベーターがないことも問題になり始めた。

管理組合は抜本的な修繕も検討したが、外壁修理のほか排水管の交換、エレベーター設置などを含めると修繕積立金では足りず、少なくとも1戸あたり600万円を追加で集める必要があった。団地が建ったのは81年の建築基準法改正の前で、さらに今の耐震基準を満たすための改修を迫られる可能性も高かった。

そこで建て替えも検討し始めたが、入居者の多くは、すでに70~80代。「いつまで生きるか分からないから、今のままでいい」という意見も根強かったという。

だが、2011年の東日本大震…
https://www.asahi.com/articles/ASLBT4R4TLBTUTFL00P.html

以下、反応

15: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:44:53.46 ID:KVoSy6z8

>>1
>だが、2011年の東日本大震…

で震度5強を経験した住民は、老巧団地の耐震性が気になった。
1戸当たり600万円の負担は重かった。そこで、高層にして新規購入者を見込めば
建築費用を何とか賄える方法を模索した。そしてついに計画が実現した。

というところかな。よかったアルよ。

 

68: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:38:07.78 ID:4xi+QSU4

>>1
80戸が239戸になったということは相当容積率に余裕があって、増えた部屋の売却金を建築費に回すことによって住民負担を減らすスキームが取れてる

こんだけ容積率に恵まれてるマンションはあんまりなくて、これで奇跡なら世の中の建て替えなんて全部無理となるわ

 

75: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 22:15:06.28 ID:uIqTB1mE

お前ら勘違いしてる人間も多いだろうけど、木だろうが鉄だろうが鉄筋コンクリートだろうが
構造体は意外と持つんだよ。
そりゃ地震とか台風とか火事とか、水に濡れてそのまんまとかじゃ無理だよ。

>>1に書いてるのって排水管とかエレベーターとか、水と電気の設備部分ばっかりだろ?
そりゃしょせん電気製品や水の蛇口なんだから数十年も使えば壊れるわいな。

で、お前らがションベンが近いからトイレを近くにしろ和式なんかイヤだぞウォシュレットなとか
階段が面倒だから俺様優先エレベーターとエスカレーターもつけろとかどんどん意味不明な事を
言うから水道とウンコとガスの管とか電気とかインターネッツの線とかが建物に入り組んで入ってんのよ。
だからそこが壊れたら全部建て直したほうが早いのよ。

>> 外壁のヒビに加え、ベランダのコンクリートの一部が落下

これも厚化粧の顔面が割れたのと同じレベル。お前らが見てくれカッコよくしろとかいうから。
実は構造体には直接は関係ない。まー水が入ったりしたらやばそうだけどね。

ほんの数十年前までおれらの住みかは風呂無しでトイレさえも別の建物だったんだぞ。

 

6: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:34:40.00 ID:Ryw1fXEP
建て替えとか団地マンに襲われるぞ

 

8: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:37:13.11 ID:KHJLyU6S

築40年って古くなくないか
近所(千葉の方)の団地も50年くらいたってるのを
ドアとか変えて修繕してるぞ

検索したらちょうど販売開始
すなわちステマw

 

77: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 22:20:45.49 ID:xLIQ/DqZ
>>8
ウチも45年だけど、まぁまだ大丈夫

 

10: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:40:32.16 ID:MvgX5e+U
マンション買うのあほらしいな

 

12: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:43:09.64 ID:cTH+MvZW

>>10
建替えの場合、既存住民は格安で新築マンションに住めるから
金銭面ではメリットが大きい。

>>11
容積率緩和の特例適用が必要だろうな。

 

11: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:41:25.53 ID:amvQGZzs

1・容積率に十分な余裕があり、2・好立地で売れる見込みがある
という両方の条件を満たせるかどうかがカギ

既存のマンションのほとんどは、両方の条件を満たせない

 

14: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:44:36.66 ID:GYVpmj1B
老朽化したマンション建て替えができるのは0.01%ぐらいたよ、
たいてい頓挫する。

 

17: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 18:51:36.14 ID:pEbCN5Sl
京都の観月橋団地はリノベ成功例。
HP見ると参考になる。

 

19: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:01:52.25 ID:srQZIxLJ

この手ので成功するのは
・建て替えで戸数増やす
・増やした分は新規で分譲する
・そのお金で既存の住民の分の建設費も賄う。

増やした分がちゃんと売れる立地・条件かどうかが重要。
単純に現状維持のまま建て替えなんて逆立ちしても無理。空き部屋も多いし住人は高齢年金生活ばっかだ。

 

20: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:05:29.16 ID:Gn2s1y/s
都市部の団地に外国人居住者が急に増えてるんですけど・・・
なんでだろ・・。

 

22: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:09:10.85 ID:e4GbuNyS
>>20 スラム化まったなしだな、、5年ももつまい、、

 

23: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:13:01.97 ID:L4+h+IK6
阿佐ヶ谷住宅も建て替わったよ

 

27: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:26:11.48 ID:MX+yP0cD
建て替えで個数を増やすってのがポイントなのか

 

28: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:27:03.75 ID:zIyptfDq
前のマンションを建てる時に反対運動して階数を減らさせたのに自分達は周囲の反対を押し切って高層化した経緯まで取材しないと片手落ちやで

 

29: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:29:59.57 ID:5U7d7DNA

>1976年築の

築40年で立て替えなきゃまともに暮らせないって不良債権に
人生の大半を使ってローンを組むの頭オカシイとは思わないの?

 

30: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:30:01.62 ID:O/meCCTQ

そもそも不動産を共有にすべきでない。

区分所有法なんて、現状を追認しただけのザル法だよ。

これからが地獄だよ。

 

32: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 19:54:45.23 ID:qX1aHpGa
逆に言うと奇跡でも起きないと団地の設備更新は無理だから誓ってはいけないということ

 

49: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 20:29:29.89 ID:Wdtz1GGx
同期が、たまプラーザ団地買ったな。
建て替えしたら最強。

 

50: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 20:34:05.55 ID:ILx09vNK
エレベーターとか機械式駐車場は使ってない住人が入れ替え代払うの拒否する
エレベーターの場合は低層階住人な
それで大体もめる

 

54: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 20:44:33.32 ID:3c5WQDtN
修繕してれば80年位はもつけどな。
ピロティ以外なら壁が多いから地震に強い。
耐震診断に通って35年ローンを新たに組める物件も多い。
移民解禁でこれからはお宝だろう。

 

55: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 20:45:34.13 ID:PK+o+G4Q
つうか、戸数を3倍にしないと建て替え費用賄えないのか
立て替えても戸数2倍以下の場合は住民負担でかすぎて不可能
つまりほとんどすべてのマンションは建て替え不可能ってことね

 

56: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 20:48:37.47 ID:p5WXgPb9
ヒント
芝園団地

 

60: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:01:26.71 ID:ZlFfvNOt
中古マンション調べると
築40-50年とか売ってるけと
いつまで住めるんだろな?

 

73: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 22:12:53.45 ID:oUbiN+wG
>>60
同潤会アパートの一番最後まで残ってたのが築76年っていってなかったっけ?

 

61: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:08:14.86 ID:HeoCvjUz
公団分譲等で容積率に余裕があるところ限定
うちの近くの公団分譲でも検討委員作ってたりしたが
結局ババア連中の反対で頓挫だと
ジジイは一応考えるがババアは現状にしがみついて検討も拒否

 

62: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:11:44.60 ID:N64DVwIH
築40年は使い物にならないから建て直せよ

 

63: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:12:45.25 ID:telzahUh
需要がある限る住める。コンクリートの寿命とか関係ない。

 

64: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:25:21.20 ID:97Y4WdkJ

そして事故物件だらけ

うちの団地がそうw

 

65: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:26:14.08 ID:amvQGZzs

元記事の続きを読んだけれど、レーベン多摩センターBeautの場合、

50平米2LDKに住んでいた旧住民が、約600万円自己負担
だけで、70平米3LDKに移ることができたから、賛成多数で
可決できた

もっとも、引越2回と工事期間中の仮住まいの家賃は別途自腹だけど

 

70: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 21:50:49.08 ID:vfjvMF8P

じゃあタワマンも50年ごとに高さ3倍にしてかないと建て替え続けられないってコト?
200年後には大気圏突破するんじゃねえか?
連続建て替えに成功したただ唯一の軌道エレベータみたいな細長い物体に住むことになるぞ

古いものの修繕費を若い人間から取ってるだけじゃねえのこのスキームは
持続可能もクソもないじゃねえか

 

78: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 22:34:25.35 ID:L4+h+IK6

>>70
50年ごと200年じゃ4回しか建てかわらんから
20が60、60が180、180が540、540が1620にしかならない

バブル期にゼネコンが競って構想を発表していた高層都市が来世紀実現すると考えると
案外大したことない気もする

 

72: PS4に美少女とパンツを望む名無し 2018/12/02(日) 22:02:03.77 ID:m+9Zd6dE
住人の中の数人が超人的な経歴の持ち主で
自力で建て替えをしてしまった、というような話かと思ったぜ

 

74: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 22:13:09.72 ID:O4yGuAnt
高層化が無理なら、古くなって人が減ったマンション数棟の住民を
一箇所に集めて建て替えして、空いたマンションを建て替えてまるごと分譲だろうね。

 

76: 名刺は切らしておりまして 2018/12/02(日) 22:17:12.50 ID:oUbiN+wG
高層化しても人口が減っていくから都心に近くないと
完売するかどうかわからんよね。

 

via: 【不動産】老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同

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